Uberização dos aluguéis: proprietários deixam imobiliárias e assumem o digita
28/11/2025
(Foto: Reprodução) Uberização dos aluguéis: proprietários deixam imobiliárias e assumem o digital – Crédito: Divulgação
Por décadas, administrar um imóvel alugado no Brasil significava entregar a gestão para uma imobiliária e aceitar taxas que consumiam boa parte do rendimento mensal. Agora, uma mudança silenciosa, impulsionada pela digitalização e pela busca por maior rentabilidade, está alterando a lógica desse mercado. Proprietários estão migrando para plataformas de autogestão e recuperando um dinheiro que, durante anos, ficava retido nas operações tradicionais.
A conta que mais tem chamado atenção é simples: um proprietário com dez imóveis alugados por R$ 2.000 cada paga cerca de R$ 2.000 mensais em administração imobiliária. Na prática, são R$ 24 mil por ano, valor equivalente ao rendimento anual de um imóvel inteiro.
Na autogestão digital, esse mesmo proprietário gasta R$ 99,90 ao mês – uma economia de R$ 1.900 mensais, ou R$ 22.800 ao ano.
Um mercado bilionário em transformação
O setor de administração de aluguéis no Brasil movimenta bilhões e por muito tempo funcionou quase sem concorrência. O padrão era cobrar taxa de 10% do aluguel e centralizar serviços como análise de crédito, contrato, cobrança e reajustes.
A pandemia acelerou um fenômeno que já avançava: a digitalização plena do processo de locação, da triagem do inquilino à emissão de boletos. A entrada de plataformas especializadas abriu espaço para proprietários retomarem o controle da operação.
Segundo dados levantados pelo setor, o perfil desse novo proprietário-gestor é mais jovem, mais digital e busca eficiência financeira. Muitos administram imóveis próprios, holdings familiares ou pequenas carteiras de investimento.
Da frustração ao produto: a história do fundador
A transformação que atinge o mercado também foi uma vivência pessoal para o empreendedor Lucas Roque, fundador da Pilota Imóveis.
Ele relata que passou anos tentando organizar os imóveis da mãe com processos manuais e dependência de terceiros. As cobranças não eram automatizadas, as vistorias se perdiam em e-mails e a inadimplência gerava prejuízos recorrentes.
A partir dessa experiência, Roque percebeu um problema estrutural: proprietários que dependiam totalmente das imobiliárias para tarefas que poderiam ser automatizadas.
Foi dessa constatação que nasceu a Pilota, hoje apresentada como a única plataforma brasileira totalmente dedicada a proprietários e holdings de imóveis próprios — e não a imobiliárias ou corretores.
Como funciona a autogestão digital
Plataformas como a Pilota substituem a administração tradicional com ferramentas profissionais que antes eram exclusivas de grandes empresas do setor. A operação é estruturada em cinco pilares principais:
1. Análise de crédito profissional
A plataforma realiza consultas integradas ao Serasa, por R$ 14,90 por análise — valor que costuma variar de R$ 50 a R$ 80 em imobiliárias.
A triagem profissional reduz em até 30% a inadimplência, segundo os dados operacionais mais recentes.
2. Contratos de Locação digitais com validade jurídica
Os documentos são assinados digitalmente com amparo na MP 2.200-2 e na Lei 14.063, eliminando deslocamentos, cartório e impressão.
Um contrato que antes levava dias para ficar pronto pode ser concluído em minutos.
3. Vistoria de Imóvel digital completa
O proprietário gera um checklist com registro fotográfico detalhado na entrada e na saída do inquilino.
Isso tem reduzido conflitos jurídicos relacionados a devolução, danos e retenção de caução.
4. Automação financeira
A plataforma emite boletos, faz a cobrança automática de inadimplência e calcula juros de 2% e multa de 10% conforme a legislação.
Também executa o reajuste anual por IGPM ou INPC, sem intervenção do proprietário.
5. Controle em tempo real
Dashboards mostram inadimplência, fluxo de caixa, recibos, documentos e histórico de pagamentos.
Relatórios para Imposto de Renda são gerados automaticamente.
O impacto financeiro: quando a tecnologia vira rendimento
A migração para a autogestão digital tem um efeito direto no bolso do proprietário.
Para quem administra dez imóveis, o comparativo é o seguinte:
Quadro comparativo – Gestão de 10 imóveis
Aluguel médio: R$ 2.000 por unidadeA economia anual — cerca de R$ 23 mil — representa praticamente
Ou, como aponta Lucas Roque, “é como se o proprietário ganhasse um décimo primeiro imóvel apenas por mudar a forma de gestão”.
Uberização dos aluguéis: proprietários deixam imobiliárias e assumem o digital
Crédito: Divulgação
Casos reais que ilustram a mudança
A reportagem encontrou diferentes situações que mostram como a digitalização tem alterado o cotidiano de proprietários:
• Triagem que evita prejuízos:
Um proprietário consultou o Serasa antes de fechar contrato e descobriu um histórico de inadimplência que não havia sido informado pelo candidato. A locação foi cancelada, evitando meses de risco financeiro.
• Contrato assinado em menos de 24 horas:
Com assinatura eletrônica, todo o processo foi finalizado digitalmente, sem cartório ou deslocamento.
• Vistoria digital que resolveu conflito:
Em uma devolução, o inquilino contestou danos. O checklist fotográfico registrado no início da locação eliminou dúvidas e permitiu retenção parcial da caução.
• Redução de inadimplência:
Proprietários relataram melhora após a automação de boletos, juros e notificações formais.
O que dizem os especialistas
Especialistas do setor imobiliário destacam três pontos centrais:
1. Desintermediação crescente:
A tendência segue outros setores que já passaram por processos de uberização: transporte, hospedagem e finanças.
2. Validade jurídica consolidada:
Advogados confirmam que assinaturas eletrônicas hoje têm plena validade no Brasil e reduzem custos e prazos.
3. Digitalização irreversível:
Com plataformas mais acessíveis, a gestão tradicional precisa se adaptar para competir em eficiência e preço.
Como migrar da imobiliária para a autogestão
A transição, segundo especialistas ouvidos pela reportagem, pode ser feita em poucas etapas:
Solicitar documentos e histórico ao atual administrador
Criar conta na plataforma de autogestão
Registrar imóveis, contratos e dados bancários
Realizar vistoria digital
Configurar boletos, reajustes e automatizações
Migrar inquilinos para o portal de comunicação
O processo costuma levar algumas horas e não exige conhecimentos técnicos.
Para proprietários com grandes carteiras — 20, 30, 50 imóveis — o ganho financeiro pode ultrapassar seis dígitos ao ano.
O futuro da gestão de aluguéis no Brasil
A adoção de tecnologias de automação e assinatura eletrônica tende a transformar a relação entre proprietários e locatários nos próximos anos.
Se antes o modelo era centralizado nas imobiliárias, a tendência atual aponta para maior autonomia do proprietário e processos cada vez mais digitais, auditáveis e transparentes.
Com mais de 500 proprietários ativos, 2.000 imóveis e uma economia média de R$ 1.900 mensais para quem administra dez unidades, plataformas como a Pilota ilustram o ritmo dessa mudança.
Para o setor imobiliário, é o início de uma nova era — marcada pela eficiência, pela automação e pela possibilidade de o proprietário retomar o controle da própria operação.
Créditos: Bruna Bozano
